仙桃市人民政府

一、出台背景

2024年9月，自然资源部办公厅印发《关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号），通知要求凡现有基准地价已3年以上未及时更新或地价水平已发生重大变化的，要立即部署启动基准地价更新工作。2024年，《省自然资源厅办公室关于加强基准地价管理有关事项的通知》（鄂自然资办函〔2024〕185号）要求，截至2024年12月31日，市、县集体建设用地、集体农用地级别和基准地价制定成果估价期日满5年的，2025年要部署启动成果更新，更新估价期日设定为2024年12月31日。仙桃市上轮集体建设用地和集体农用地基准地价估价期日为2019年12月31日，至2024年12月31日已满5年。据此，市人民政府组织开展了本轮集体建设用地、集体农用地级别与基准地价更新工作。

二、出台依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（三）《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）；

（四）《省自然资源厅办公室关于加强基准地价管理有关事项的通知》（鄂自然资办函〔2024〕185号）；

（五）国家和省有关集体土地估价、农用地定级与估价规程与技术标准。

三、目标任务

通过开展集体建设用地、集体农用地级别与基准地价更新，科学确定全市集体建设用地、集体农用地的级别划分和价格水平，为集体经营性建设用地入市、集体农用地流转等工作提供价格依据，进一步规范集体土地市场秩序，完善城乡统一的建设用地市场体系，促进土地资源优化配置和高效利用。

四、主要内容

本次更新成果包括集体建设用地级别与基准地价、集体农用地级别与基准地价两个部分。

（一）集体建设用地级别与基准地价。

按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）和《湖北省集体建设用地定级与基准地价评估技术规范（试行）》中规定的方法，对收集到的相关数据进行分析处理，更新因素因子体系，进行因素因子分析与量化，利用计算机软件完成工作范围内土地级别指数的计算和级别的更新；在土地级别确定的基础上，利用样点地价平均法、定级指数模型法对各用途不同级别基准地价水平进行测算，形成基准地价成果，并编制基准地价修正体系。

（二）集体农用地级别与基准地价。

按照《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）和湖北省自然资源厅相关技术规范要求，摸清集体农用地的现状分布情况，对收集到的资料进行详细整理，建立因素因子体系，进行因素因子分析与量化，利用计算机软件完成工作范围内集体农用地级别指数的计算和级别的更新；利用农用地投入产出资料和市场交易案例资料，计算样点地价，并根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价，形成基准地价成果，并编制基准地价修正体系。

五、关键词解释

1．基准地价。指在评估基准日，在设定的土地权利状况、开发程度、容积率、使用年期等内涵条件下，一定区域范围内各类用地的平均价格水平。

2．土地级别。反映区域内土地的区位条件和质量差异的等级划分。级别越高，区位条件越优越、价格水平越高；级别越低，价格水平相应递减。

3．评估基准日。指确定土地价格水平的基准时点，本次成果设定的评估基准日为2024年12月31日。

4．“五通一平”。指宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通路及红线内场地平整。

5．“三通一平”。指宗地通水、通电、通路及红线内场地平整。

6．设定容积率。指在设定条件下，宗地单位土地面积上允许建设的建筑面积与土地面积之比。

六、解读单位、解读人及联系方式

解读单位：仙桃市自然资源和城乡建设局

解读人：钟泽民

联系电话：0728-3325002