仙桃市人民政府

一、起早背景

2022年9月22日，由市住房保障服务中心代拟起草，经市政府常务会议审议通过，出台了《关于加强我市房地产开发经营全过程监管的意见》（仙政规〔2022〕16号）。随着国家编制体制改革的深入，我市部分单位名称和职能有所调整，叠加各类政策变化。结合仙桃实际，由市住房保障服务中心代拟、重新修订了《关于加强仙桃市房地产开发经营全过程监管的意见》（以下简称新“意见”）。

二、政策依据

1．新“意见”主要参考了《关于加强我市房地产开发经营全过程监管的意见》（仙政规〔2022〕16号），并对其进行了部分修改与补充。

2．新“意见”参考了《企业投资项目核准和备案管理条例》（国令第673号），2017年2月1日起施行。规定了房地产开发项目实行备案管理，企业应当在开工建设前通过在线平台将企业基本情况等告知备案机关，备案机关收到规定的全部信息即为备案。

3．参考《国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》（国发〔2019〕26号），规范投资项目资本金管理。

4．参考《关于印发湖北省房屋建筑和市政基础设施工程联合验收管理办法的通知》（鄂建〔2022〕2号），规定了房屋建筑和市政基础设施工程完工后，由工程建设单位申请相关行政主管部门实施联合验收的模式。联合验收按照“统一时间、集中组织、一次验收”的原则进行；对确实无法实施一次验收的，可在规定时限内分批开展验收。

5．参考2024年10月省住建厅优化完善形成的36条房地产市场平稳健康发展政策措施，省自然资源厅《关于印发支持产业用地稳住经济增长若干措施的通知》（鄂自然资发〔2022〕16号）等房地产支持政策的意见和措施。

6．参考由市住保中心、市财政局、市资建局、人民银行仙桃营管部、仙桃金融监管支局五部门联合印发《仙桃市进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，从供需两端综合施策，促进我市房地产市场平稳健康发展。

三、目标任务

聚焦省委、省政府工作要求，切实加强我市房地产领域风险管控，维护房地产市场运行秩序，促进房地产市场健康发展和良性循环，全力稳住楼市，加快构建房地产发展新模式。

四、关键词解释

1．名股实债。按照字面意思理解即为“表面是股权投资，实质上是债权投资”。名股实债是一种创新型的投资方式，其与传统的纯粹股权投资或债券投资的区别在于这种投资方式虽然形式上是以股权的方式投资于被投资企业，但本质上却具有刚性兑付的保本约定，已被私募基金或信托公司广泛运用于房地产投资领域。

2．预售资金监管。商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。

3．竣工联合验收。指房屋建筑和市政基础设施工程完工后，由工程建设单位申请相关行政主管部门实施“统一申报、一口受理，并行推进、联合审验，信息共享、集中反馈，限时办结、统一出件”的验收模式。联合验收事项主要包括：建设工程规划条件核实、建设工程消防验收（备案）、人民防空工程竣工验收备案、建设工程竣工档案验收。

五、主要内容及新旧政策说明

新《意见》共有10条，包括意见的适用范围、部门职责、相应要求以及监管规则等。在原《意见》的基础上，结合我市实际，进行了细化、修改与补充：

第一条为强化房地产开发经营企业资质审查，保持原意见不变。

第二条为强化房地产开发项目土地审批。

1．增加“房地产开发企业闲置土地处置责任未履行完毕前，市自然资源和城乡建设局不得受理该房地产开发企业新的用地申请。”

2．增加“允许以银行保函代替土地竞买保证金，经市政府批准，允许1年内分期缴纳土地出让金，特殊项目可2年内缴清，首次缴纳比例不低于50％。”

3．增加“土地成交后，用地单位缴清首期土地出让金并出具承诺书的，可办理不动产权登记预告登记。”

4．增加“对符合条件将库存非居住存量住房改建为保障性租赁住房的，可不变土地使用性质，不补缴土地价款。”同时针对修改内容，相应调整了责任单位。

第三条为强化房地产开发项目资本金监管，内容不变、仅对责任单位名称进行了修改。

第四条为强化房地产开发项目报批报建手续审批，增加“大力推行“拿地即开工”，试行单独核发基坑支护和土方开挖阶段施工许可证。”同时修改了责任单位名称。

第五条为强化房地产开发项目建设过程监管。

1．增加“对于建设人防工程的房地产开发项目，市人防办要加强人防工程建设过程和建设质量的监管。”

2．增加“加强已出让土地开发建设的监督检查，开展“已供未建”“久建未完”项目专项清理，督促开发企业按照土地出让合同约定的规模、开竣工时间等开发建设。按照“以需定购”原则，依法收回闲置土地。允许采取“收回－供应”并行方式简化程序，办理规划和供地手续。对已公示且未开工的房地产开发项目，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许调整住房套型结构。”

第六条为强化房地产开发项目预售管理。

1．增加“商品房投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上；七层及以下的商品房项目须封顶，七层以上的商品房项目须完成形象进度1／3以上。”

2．增加“优化预售许可办理流程，简化预售方案办理程序，实行‘即报即办即备’，开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋。”

第七项为强化房地产开发项目竣工验收监管，修改了“由联合验收系统推送”的单位及名称。

第八、九条分别为：强化房地产开发项目交房监管、强化房地产开发项目不动产办证监管，内容不变。

第十条强化房地产开发经营全过程的属地管理责任，增加“为加强对房地产开发经营的监管，房地产开发企业应当在属地实行报备制度，接受属地政府的监管。”

解读单位：仙桃市住房保障服务中心

解读人：邵斌　 联系电话：0728－8206068