一、制定背景和目的

(一)制定背景与出台目的。当前,受到市场周期、外界环境、供需结构等多重因素影响,全国房地产行业面临多重瓶颈制约。为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署,坚持“房住不炒”的定位,因城施策,落实房地产长效机制,实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标,促进房地产业良性循环和健康发展,我市出台了《仙桃市促进房地产市场平稳健康发展的意见的通知》(以下简称“意见”)。

(二)起草过程。4月2日,市长孙道军同志专题听取房地产工作情况汇报,深入分析了当前房地产市场运行形势,明确提出应尽快出台关于促进我市房地产市场平稳健康发展的举措。市住房保障服务中心多次召开会议,广泛听取市直相关部门、房地产开发企业、商业银行与建筑企业意见,草拟了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》,经市政府2022年第23次常务会议讨论通过。

二、政策依据

(一)国家层面。一是2021年底至2022年初,央行及银保监会相继发布出台了并购贷、保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理的政策;二是人民银行利率下调。1月20日,全国银行间同业拆借中心公布,最新一期的贷款市场报价利率,1年期LPR(“LPR”即贷款市场报价利率)为3.7%,下调10BP(“BP”即基点);5年期以上LPR 为4.6%,下调 5BP。

(二)省级层面。省外有代表性的,如郑州市发布“郑十九条”兜底楼市政策,从住房需求侧、供给侧、信贷端、安置房和市场环境五大方面提振市场信心,开始有针对性地松绑。省内先后有九个城市出台调整政策。孝感市打出“组合拳”,从购房契税补贴、公积金贷款等方面,支持购房需求;荆门、公安两地在安排部署推进新型城镇化建设、助力城市经济发展工作中,都把房地产政策作为促进中心城区人力资源聚集、鼓励外来人口落户、吸引农村人口转移的重要内容进行了全面细致的谋划考量,起到了扩大城市规模、繁荣成市经济、带动城市高质量发展的实际成效。

(三)主要依据。

1.《中华人民共和国土地管理法实施条例》

2.《关于进一步促进仙桃市房地产市场平稳健康发展的意见》(仙政办发〔2016〕23号)

3.郑州市人民政府办公厅《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(“郑十九条”)

4.公安县《鼓励农村居民落户县城斗湖堤中心城区的实施意见》(公改委发〔2021〕1 号)

5.仙桃市住房公积金管理委员会《关于调整住房公积金有关政策的通知》。

三、关键词

1.农民三权。农村土地承包经营权、集体收益分配权和宅基地使用权。关于推进农村“三权”改革,这是十八届三中全会决定所明确的内容,是深化农村改革中最重要的要素改革,也是农村产权流转的核心。

2.棚户区改造。简单的说就是将城镇中的一些危旧住房进行改造,将经济困难的家庭条件改善的民心工程。实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件,兼顾完善城市功能、改善城市环境。

3.贷款展期。也称贷款延期,指当贷款到期无法偿还时,延长还款时间的程序。贷款到期还款是企业必须遵守的信用原则,也是银行加快信贷资金周转的前提。在特殊情况下,企业确实无法按期还款的,应当提出申请并说明情况。经银行审批后,还款时间可以延长,但需要办理续期手续,否则将被视为逾期贷款。

4.评定分离。即将招投标程序中的“评标委员会评标”与“招标人定标”作为相对独立的两个环节进行分离。所谓“评定分离”,就是要改变以往评标定标全部由评标专家决定的做法,主要突出招标人的择优定标权,即评标委员会的评审意见仅作为招标人定标的参考,招标人拥有定标的决策权。

四、主要内容解释

《意见》共有13条,包括鼓励农村居民落户城区吸引农村人口进城购房、在棚户区改造中积极推行货币化安置、发放商品房契税补贴、调整公积金贷款与土地出让金政策、简化房地产项目审批手续、规范房地产市场秩序等,结合我市实际,对适用范围、部门职责、相应要求等进行了明确。

(一)《意见》第一条“维护进城农民三权”。主要出发点为鼓励农村居民落户城区,加快新型城镇化进程,促进城乡融合发展。对农村居民转入城区人口,其依法取得的农村土地承包经营权、集体收益分配权和宅基地使用权等三项权能保持不变。

(二)《意见》第二条“强化进城住房保障”。

一方面,积极探索进城农民退出宅基地换“房票”,抵扣购房款,吸引农村人口进城购房。2021年修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》明确规定,国家允许进城落户的农村居民依法自愿有偿退出宅基地、鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置住宅。目前我省明确宜城、恩施、大冶、沙洋四个县市作为试点,探索进城农村居民有偿退出宅基地办法,我市将学习借鉴相关县市经验做法,尽快出台进城农民退出宅基地换“房票”实施意见。

另一方面,农村居民转为城区人口家庭,不论是否退出农村宅基地,均可享受:

1.公共租赁住房或公共住房租赁补贴政策;

2.可以申请缴纳住房公积金,住房公积金连续缴存 6 个月及以上(不含补缴)的,在购房时可享受住房公积金贷款政策;

3.在市区购买首套新建商品住房的,可一次性给予 2000 元水电、燃气补贴。并实行先缴后补,在办理不动产登记后,持商品房买卖合同、湖北增值税普通发票(不动产)、不动产登记证与水电、燃气缴交票据,向辖区街道办事处财政所申请补贴;

4.同时享受契税补贴政策:建筑面积在 90 平方米(含)以下的,对缴纳的契税给予80%财政奖补;建筑面积在 90—144(含)平方米的,对缴纳的契税给予 50%财政奖补。在2022年7月1日-12月31日期间购买新建商品住房的,契税补贴参照《仙桃市促进房地产市场平稳健康发展的意见的通知》第四条“发放商品房契税补贴”执行。

(三)《意见》第四条“发放商品房契税补贴”。

对在本市行政区域内购买面积不超过144㎡的新建商品住房的购房人(不限户籍),给予购房契税补贴,契税实行先征后补。以签订商品房买卖网签合同时间为准,购房人凭商品房买卖合同、湖北增值税普通发票(不动产)和契税完税证明30日内完成购房补贴申请,逾期不予补贴。

1.2022年7月1日-9月30日期间购买新建商品住房并网签成功的,由市财政部门按其所缴纳契税税额的 80%予以补贴;

2.2022年10月1日-12月31日期间购买新建商品住房并网签成功的,由市财政部门按其所缴纳契税税额的50%予以补贴。

3.契税补贴流程:

①购房人签订商品房买卖合同。

②房企每月即时向“电子税务局”平台推送购房信息。

③购房人在规定时限内到市民之家税务局窗口办理契税缴交手续。

④房企每月集中将已缴契税相关资料报市住房保障服务中心开发科审核。

⑤市住房保障服务中心与市税务局核对契税缴交情况,将补贴方案及相关资料报市财政局复核。

⑥市财政局向市住房保障服务中心拨付补贴款。

⑦市住房保障服务中心会同相关银行将补贴款拨付到购房人。

(四)《意见》第五条“调整公积金贷款政策”。

1.取消购房面积144平方米的限制。满足住房公积金贷款条件,由本市户籍本市购房且首套首贷,购房面积144平方米以内的,最高贷款额度为50万元,调整为满足住房公积金贷款条件,满足最高贷款额度50万元的,取消购房面积144平方米以内的限制。

2.全面深化住房公积金异地互认互贷。职工在武汉城市圈任宜城市缴存住房公积金,在城市圈其他城市购买首套住房的,向购房所在地公积金中心申请公积金贷款,由购房所在地公积金中心受理申请办理贷款手续。如购房所在地公积金中心资金流动性不足,可由缴存地公积金中心按当地政策发放公积金贷款。

(五)《意见》第六条“降低个人住房消费负担”。

在仙金融机构已作调整,加大了个人住房按揭贷款投放,并下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

(六)《意见》第七、八、九条“给予企业项目贷款支持、调整土地出让金政策、推行评定分离、培育本地建安企业”。着力于支持房地产开发企业融资、减轻企业资金压力、降低企业开发成本。

(七)《意见》第十一条“简化房地产项目审批手续”。

对按相关规定立项的房地产开发项目,实行容缺审批等方式,促进房地产开发项目早开工、早交付。

一是审批流程再优化。通过改串联为并联审批、大力推行告知承诺制等方式简化办理程序,压缩审批时限、扩展告知承诺事项。市住建局对标武汉重新制定我市9类工程审批流程图,将社会投资一般工业项目全流程从20个环节减至12个,审批时限由38个工作日压缩至12个工作日,告知承诺事项从9项扩展至23项。市住保中心实行公开服务承诺,规范“审批承诺”、履行“服务承诺”、兑现“执法承诺”。在六个环节上全面实行企业帮办服务:即在楼盘表建立、房地产预测(实测)、商品房预售许可、预售监管资金拨付、商品房网签备案、商品房交付事中事后监管上,实行一窗受理、一个帮办、一条龙办结,每一帮办环节必有回复,让企业少跑路,营造最优服务环境。

二是降本增效结果互认。通过平台升级实现数据共享,让企业不再多头报材料,审批不再多头报结果。市发改委、市自规局、市住建局、市住保中心等审批部门对电子版申报材料进行网上核查,并在承诺时限内完成审批,企业不再提交书面材料,实现统一收件入口,数据实时推送,真正实现审批全流程一网通办。

三是不再实行房地产项目在立项(备案或核准)时需报送资本金预审证明的规定。

(八)《意见》第十二、十三条“规范房地产市场秩序、强化网络舆情引导管控”。从开展房地产市场秩序整治工作严肃查处违法违规行为,加强网络平台、自媒体等媒介发布管理打击发布不实信息、恶意炒作、误导市场预期等扰乱市场秩序的行为入手,加强市场监管、促进市场稳定。

解读单位:仙桃市住房保障服务中心

仙政规〔2022〕10号市人民政府关于印发仙桃市促进房地产市场平稳健康发展的意见的通知